Was Liquidität bedeutet
Liquidität beschreibt, wie leicht sich eine Immobilie in Geld umwandeln lässt, ohne beim Preis stark nachzugeben. Bei Wohnimmobilien hat sie drei Seiten: die Zeit bis zum Verkauf, den Abschlag auf den Angebotspreis und die Zahl der Käufer, die gleichzeitig nach genau diesem Wohnungstyp suchen.
Das wiegt schwerer, als es scheint. Eine Wohnung für 300.000 € mit einer geschätzten Bruttorendite von 6,5 % bringt 19.500 € im Jahr vor Kosten. Müssen Sie beim Verkauf 8 % nachlassen, kostet das 24.000 €, mehr als eine Jahresmiete. Bei 2 % Abschlag sind es 6.000 €. Den Unterschied macht die Zahl der Interessenten, nicht die Miete.
Anteil und Preisspanne nach Gebiet
Die Preisspannen sind Richtwerte auf Basis einer üblichen Wohnfläche von 65 bis 85 m² und des durchschnittlichen Quadratmeterpreises je Gebiet, mit Daten bis Juni 2026.
| Gebiet | Anteil zwei Schlafzimmer | Preisspanne (Richtwert) |
|---|---|---|
| Manilva | 44,4 % | 195.000–255.000 € |
| Torremolinos | 43,2 % | 235.000–310.000 € |
| Benalmádena | 43,1 % | 230.000–300.000 € |
| Nerja | 42,9 % | 255.000–335.000 € |
| Fuengirola | 42,5 % | 230.000–305.000 € |
| Rincón de la Victoria | 41,6 % | 225.000–295.000 € |
| Málaga Stadt | 40,2 % | 245.000–320.000 € |
| Mijas Costa | 39,5 % | 220.000–285.000 € |
| Estepona | 37,3 % | 230.000–300.000 € |
| Mijas | 30,4 % | 205.000–270.000 € |
| Marbella | 22,0 % | 370.000–485.000 € |
| Nueva Andalucía | 21,9 % | 400.000–525.000 € |
Faktisch gibt es zwei Küsten. Im Streifen von Rincón de la Victoria bis Manilva sind etwa vier von zehn angebotenen Immobilien Wohnungen mit zwei Schlafzimmern. In Marbella und Nueva Andalucía sind es zwei von zehn, dort dominieren drei Schlafzimmer.
Ein hoher Anteil allein sichert keinen schnellen Verkauf. Manilva hat den höchsten Anteil, aber einen kleinen Markt mit etwa halb so vielen Transaktionen wie Torremolinos. Málaga hat die meisten Transaktionen, aber auch das größte Angebot, und verkauft deshalb am langsamsten: geschätzt 16,2 Monate Angebot gegenüber 11,5 in Torremolinos.
Fünf Käufer für eine Wohnung
Eine Wohnung mit zwei Schlafzimmern passt zu fünf Profilen: dem einheimischen Paar, das die erste Wohnung kauft, dem Investor, dem Ruheständler, der sich verkleinert, dem ausländischen Zweitwohnungskäufer und der jungen Familie, die über den Preis einsteigt. Eine Villa mit vier Schlafzimmern und Pool hat oft nur einen. Mehr gleichzeitige Käufer bedeuten mehr Besichtigungen und weniger Druck auf den Preis.
Eine Wohnung mit einem Schlafzimmer spricht vor allem Investoren und Ersterwerber an, und Banken finanzieren kleine Flächen meist zurückhaltender. Mit drei Schlafzimmern steigt der Preis deutlich, während die Miete kaum mitwächst; der Investor fällt weg, und die Wohnung konkurriert mit Reihenhäusern. Wer selbst viele Jahre dort wohnen will, gewichtet das natürlich anders.
Sieben Faktoren innerhalb desselben Segments
Innerhalb derselben Anlage und zum gleichen Quadratmeterpreis kann die Verkaufsdauer stark variieren. Unsere lokalen Partner beobachten bei vergleichbaren Wohnungen folgende Größenordnungen:
- Erdgeschoss oder niedrige Etage: 8–15 % unter einer identischen höheren Etage.
- Kein Aufzug ab dem zweiten Stock: 10–20 % niedriger.
- Nordlage ohne direktes Licht: 5–10 % niedriger.
- Gemeinschaftskosten deutlich über dem örtlichen Durchschnitt: 3–8 % niedriger. Banken rechnen Fixkosten ein; 115 € mehr im Monat entsprechen bei einer Laufzeit von 25 Jahren etwa 20.000–28.000 € weniger Darlehen für den Käufer.
- Lärm von Straße oder Nachtleben: 5–12 % niedriger.
- Keine nutzbare Terrasse: 4–9 % niedriger.
- Kein Stellplatz, wo Parken schwierig ist: 5–10 % niedriger.
Das sind keine Bewertungskoeffizienten. Zum Wert einer konkreten Immobilie siehe Gutachten und Werte.
Kaufen Sie nicht die günstigste Wohnung der Anlage
Die günstigste Wohnung in einer guten Anlage wirkt wie eine Gelegenheit, doch der Abschlag hat meist eine feste Ursache: Erdgeschoss, Nordlage oder ein Technikraum nebenan. Diese Ursache bleibt. Sie kaufen mit Abschlag und verkaufen mit demselben Abschlag, zahlen in der Zwischenzeit aber dieselben Gemeinschaftskosten wie die beste Wohnung. Eine durchschnittliche Wohnung in der richtigen Anlage ist die ruhigere Wahl. Reicht Ihr Budget nur für das untere Ende eines Gebiets, schauen Sie sich ein anderes Gebiet an. Siehe auch was 300.000 € kaufen und Verkaufsgeschwindigkeit nach Gebiet.
CostaVista begleitet Sie gemeinsam mit unseren lokalen Partnern dabei, eine Wohnung innerhalb der Preisspanne ihres Gebiets einzuordnen und Etage, Ausrichtung und Gemeinschaftskosten zu beurteilen. Sehen Sie sich unser Angebot an oder nehmen Sie Kontakt auf.
Allgemeine Informationen, Stand Oktober 2026. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung; lassen Sie sich für Ihre Situation von einem unabhängigen Fachmann beraten.