Doce zonas con la misma vara de medir
Las cifras son orientativas, según estimaciones de nuestros socios locales a partir de precios de oferta y operaciones observadas hasta mediados de 2026. No son datos registrales y no describen ninguna vivienda concreta. Las rentabilidades son brutas y mezclan modalidades de alquiler.
| Zona | Precio por m² | Apartamento medio | Rentabilidad bruta | Precio 12 meses | Meses de oferta |
|---|---|---|---|---|---|
| Manilva | 3.000 € | 254.000 € | 7,5 % | +9,6 % | 15,2 |
| Torremolinos | 3.620 € | 284.000 € | 7,2 % | +9,4 % | 11,5 |
| Benalmádena | 3.535 € | 294.000 € | 6,8 % | +9,0 % | 12,4 |
| Fuengirola | 3.565 € | 286.000 € | 6,5 % | +8,8 % | 12,6 |
| Málaga capital | 3.790 € | 336.000 € | 6,5 % | +10,1 % | 16,2 |
| Nerja | 3.915 € | 345.000 € | 6,2 % | +9,3 % | 13,0 |
| Mijas Costa | 3.370 € | 331.000 € | 6,0 % | +9,5 % | 13,4 |
| Mijas | 3.190 € | 286.000 € | 5,9 % | +9,2 % | 14,4 |
| Rincón de la Victoria | 3.455 € | 320.000 € | 5,8 % | +10,8 % | 12,4 |
| Estepona | 3.510 € | 352.000 € | 5,8 % | +11,6 % | 14,7 |
| Marbella | 5.720 € | 496.000 € | 5,5 % | +10,4 % | 15,0 |
| Nueva Andalucía | 6.160 € | 616.000 € | 4,5 % | +10,8 % | 13,8 |
Los «meses de oferta» indican cuánto duraría el inventario actual al ritmo de ventas actual. Llama la atención la dispersión: la evolución de precios varía menos de tres puntos entre zonas y la rentabilidad, tres puntos, pero la velocidad de venta casi cinco meses. Lo que de verdad distingue a las zonas es la facilidad para salir más adelante.
Elegir según el objetivo
- Rentabilidad: Manilva, Torremolinos y Benalmádena. Manilva tiene el bruto más alto y el apartamento medio más barato, pero con 15,2 meses de oferta es un mercado lento; una rentabilidad alta en un mercado lento suele ser una prima por iliquidez. Torremolinos y Benalmádena combinan rentabilidad alta y venta rápida.
- Evolución de precios: Estepona (+11,6 %), seguida de Rincón de la Victoria y Nueva Andalucía (+10,8 %) y Marbella (+10,4 %). Es una mirada atrás, no una previsión. En Estepona, el 29 % de la oferta es obra nueva; véase obra nueva sobre plano.
- Facilidad de salida: Torremolinos, Benalmádena, Rincón de la Victoria y Fuengirola son las que más rápido venden; Marbella, Manilva y Málaga capital, las más lentas. Más en velocidad de venta por zona.
- Capital de entrada bajo: el apartamento medio no baja de 254.000 € en ninguna zona. Sume entre un 9 % y un 12 % de gastos en segunda mano y entre un 12 % y un 14 % en obra nueva. Con 300.000 € de capital total solo cabe el apartamento medio de Manilva; véase qué se compra con 300.000 €.
- Patrimonio más que renta: Marbella y Nueva Andalucía. Rentabilidades bajas y mucho capital inmovilizado, pero un comprador internacional que no depende del crédito español.
Málaga capital: muy citada, de venta lenta
La ciudad ofrece una rentabilidad bruta razonable (6,5 %) y una subida sólida (+10,1 %), pero también la mayor oferta: unas 2.900 viviendas en venta frente a unas 2.150 ventas al año. Para quien compra para alquilar a largo plazo y mantener, no es un problema. Quien prevea vender en dos o tres años se sitúa en la cola más larga. Además, la ciudad mantiene suspendidas las nuevas altas turísticas; véase licencia turística.
Del bruto al neto: un ejemplo
Un caso construido, no una operación real: un piso en Fuengirola de dos dormitorios y 78 m², comprado por 286.000 € sin hipoteca y alquilado en larga duración por 1.250 € al mes.
- Media de la zona: 6,5 % bruto.
- Renta real del piso sobre el precio: 5,2 %.
- Sobre el capital realmente invertido, con gastos de compra (unos 316.780 €): 4,7 %.
- Tras IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, vacíos y gestión: 2,8 % antes de impuestos.
- Tras el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) para residentes en la UE/EEE, al 19 % sobre el neto: 2,6 %.
- Para residentes fuera del EEE, como el Reino Unido, al 24 % sobre el ingreso íntegro sin deducir gastos: 1,6 %.
Regla práctica: multiplique el bruto por 0,6 para estimar el neto antes de impuestos; véase rentabilidad por zona. En la venta, los no residentes tributan, a fecha de 2026, un 19 % sobre la ganancia; véase plusvalía de no residentes. Para su caso, consulte a un asesor fiscal independiente.
Errores frecuentes
- Ordenar por rentabilidad bruta e ignorar la velocidad de salida.
- Comparar un barrio prime de un municipio con la media de otro.
- Tomar la subida pasada como previsión.
- Sumar renta y revalorización en una sola cifra de «retorno»: la primera se cobra cada mes; la segunda, solo al vender.
- No pedir las actas de la comunidad, donde figuran las derramas aprobadas.
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Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.