Dos indicadores de liquidez
- Absorción: las ventas anuales divididas entre las viviendas en oferta. Por encima del 100 %, el inventario rota más de una vez al año.
- Meses de oferta: cuánto duraría el inventario actual al ritmo de ventas actual. Si hay 880 viviendas en venta y se venden 840 al año (70 al mes), son 12,6 meses.
Estas cifras no predicen cuánto tardará en venderse su vivienda; miden la competencia entre vendedores. Una vivienda bien valorada se vende antes que la media y una sobrevalorada, mucho después. En la capital, una vivienda similar necesita de media entre cuatro y cinco meses adicionales frente a Torremolinos; la diferencia no está en la calidad, sino en que la oferta con la que compite es mucho mayor.
Los doce mercados comparados
Cifras orientativas según estimaciones de nuestros socios locales, a partir de la oferta publicada y de las operaciones de doce meses hasta mediados de 2026. Sirven para comparar mercados entre sí, no para valorar una vivienda concreta.
| Municipio | Ventas al año | En oferta | Absorción | Meses de oferta |
|---|---|---|---|---|
| Torremolinos | 780 | 750 | 104 % | 11,5 |
| Benalmádena | 1.020 | 1.050 | 97 % | 12,4 |
| Rincón de la Victoria | 600 | 620 | 97 % | 12,4 |
| Fuengirola | 840 | 880 | 95 % | 12,6 |
| Nerja | 480 | 520 | 92 % | 13,0 |
| Mijas Costa | 760 | 850 | 89 % | 13,4 |
| Nueva Andalucía | 540 | 620 | 87 % | 13,8 |
| Mijas | 1.250 | 1.500 | 83 % | 14,4 |
| Estepona | 980 | 1.200 | 82 % | 14,7 |
| Marbella | 1.520 | 1.900 | 80 % | 15,0 |
| Manilva | 380 | 480 | 79 % | 15,2 |
| Málaga capital | 2.150 | 2.900 | 74 % | 16,2 |
| Costa del Sol en conjunto | 11.300 | 13.270 | 85 % | 14,1 |
Por qué unos mercados rotan más que otros
Rápidos (de Torremolinos a Fuengirola). Municipios con vida todo el año, apartamentos de 82 a 100 m² de media y precios entre 3.455 y 3.620 € por m². Compran tanto residentes como extranjeros, y en esa franja de precio el número de compradores posibles es mayor.
Ritmo medio (Nerja, Mijas Costa, Nueva Andalucía). Mercados sanos, pero más estacionales o más dependientes del comprador extranjero, que decide en momentos concretos del año.
Lentos (Mijas, Estepona, Marbella, Manilva, Málaga capital). Las razones varían. Mijas y Manilva tienen mucho territorio y una oferta dispersa. En Marbella y Nueva Andalucía hay menos compradores por vivienda en esa franja de precio. Estepona tiene la mayor proporción de obra nueva en su oferta, un 29 %, lo que engrosa el inventario.
Málaga capital demuestra que subida de precios y velocidad de venta son cosas distintas: los precios subieron en torno a un 10,1 %, pero cada vendedor compite con una oferta muy amplia. Torremolinos subió menos (+9,4 %) y es la que más rápido vende.
El tipo de vivienda también cuenta
Del total de la oferta en la costa, el 21 % tiene un dormitorio, el 36 % dos, el 27 % tres y el 16 % cuatro o más. El piso de dos dormitorios es el producto central: como vendedor compite con muchos otros, pero también llega al grupo de compradores más amplio, de parejas e inversores a jubilados y compradores de segunda residencia. Véase dos dormitorios. Una villa grande tiene poca competencia directa, pero también un círculo de compradores mucho más reducido.
Liquidez y rentabilidad, juntas
Vender rápido y rentar mucho no siempre van de la mano:
- Manilva tiene la rentabilidad bruta más alta (aprox. 7,5 %) y es el segundo mercado más lento.
- Torremolinos combina un 7,2 % aproximado con la venta más rápida: el perfil más equilibrado para quien quiera conservar la opción de vender.
- Rincón de la Victoria vende rápido, pero renta menos (aprox. 5,8 %), porque compra sobre todo quien va a vivir en ella.
- Nueva Andalucía tiene la rentabilidad más baja (aprox. 4,5 %); allí no se compra por el alquiler.
Un 7,5 % en un mercado con quince meses de oferta no es comparable sin más con un 6,5 % en uno de doce. Si piensa vender más adelante, tenga en cuenta que un precio de salida por encima de mercado pesa más en un mercado lento, y que de septiembre a noviembre y de marzo a mayo suelen concentrarse más operaciones, mientras que agosto y diciembre son los meses más flojos. Véase también tasación y valores y rentabilidad por zona.
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Información general, a octubre de 2026. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni financiero; para su situación concreta, consulte a un especialista independiente.